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文/《清華金融评论》資深编纂秦婷
二手房買賣迎来重大變革。日前，天然資本部、銀保监會公布《關于协同做好不動產“带押過户”便民利企辦事的通知》（如下简称《通知》），此中指出，各地要在已有事情的根本上，按照本地“带押過户”推廣环境、模式及配套辦法环境，深刻摸索，以點带面，踊跃做好“带押過户”。這類買賣方法可以必定水平上低落買賣本錢、减輕買賣危害，简化二手房買賣流程，收缩買賣周期，活泼二手房買賣市場，促成換房需求加速開释，从而進一步對新居市場構成必定支持。
带押過户，即不動產“带押過户”，是指按照《中華人民共和国民法典》劃定，已典質的不動產交易轉移時，不必要提早奉還旧貸款、刊出典質权，便可完成過户、再次典質和發放新貸款等手续，實現不動產挂号和典質貸款的有用跟尾。“带押過户”重要合用于在銀行業金融機構存在未结清的按揭貸款，且按揭貸款當前無過期。
据领會，以往住民在出售住房時需事前结清銀行貸款、消除衡宇典質。為在短時間内還清房貸，售房人常常必要多方张罗資金，乃至借助高息、高危害的“過桥貸”。施行不動產“带押過户”後，在申请打點已典質不動產轉移挂号時，無需提早奉還旧貸款、刊出典質挂号，便可完成過户、再次典質和發放新貸款等手续。
今朝，我国已有15個省分100多個地市展開了“带押過户”，此中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省分已周全展開。
處所在實践摸索中，重要形成為了三種“带押過户”模式：
模式一：成都、武汉、珠海、清遠等都會采纳的新旧典質权组合模式。經由過程借新貸、還旧貸無缝跟尾，實現“带押過户”。交易两邊及触及的貸款方告竣一致，商定發放新貸款、了偿旧貸款的時點和方法等内容，不動產挂号機構归并打點轉移挂号、新典質权初次挂号與旧典質权刊出挂号。
模式二：江苏、重庆、濟南、深圳、福州等地采纳的新旧典質权分段模式。經由過程借新貸、過户後還旧貸，實現“带押過户”。交易两邊及触及的貸款方告竣一致，商定發放新貸款、了偿旧貸款的時點和方法等内容，不動產挂号機構归并打點轉移挂号、新典質权初次挂号等，賣方貸款结清後實時打點旧典質权刊出挂号。
模式三：廣州、青岛等地采纳的典質权變動模式。經由過程典質权變動實現“带押過户”。交易两邊及触及的貸款方告竣一致，商定典質权變動等内容，不動產挂号機構归并打點轉移挂号、典質权轉移挂号和變動挂号。
推廣“带押過户”，對付不動產交易两邊而言有哪些益處？
两部分明白，各地要在已有事情的根本上，深刻摸索，以點带面，以“三鳳凰電波,個拓展”周全推動“带押過户”：鞭策省城都會、規劃单列市率先實現，并渐渐向其他市县拓展；鞭策統一銀行業金融機構率先實現，并渐渐向跨銀行業金融機構拓展；鞭策室第類不動產率先實現，并渐渐向工業、贸易等類型不動產拓展，终极實現地區范畴、金融機谈判不動產類型“带押過户”全笼盖。
這一行動可以或许起到“一举三得”的踊跃结果：一是收缩二手房買賣周期，有益于置換改良需求的人尽快收回資金；二是节流過桥資金本錢，低落“過桥貸”可能带来的危害；三是有助于盘活二手房市場，提振市場需求，促成房地產市場良性轮回。
“二手室第‘带押過户’政策落實有益于晋升二手房買賣活泼度。”中指钻研院市場钻研总监陈娴静暗示，這類買賣方法可以必定水平上低落買賣本錢、减輕買賣危害，简化二手房買賣流程，收缩買賣周期，活泼二手房買賣市場，促成換房需求加速開释，从而進一步對新居市場構成必定支持。二手房“带押過户”政策的進一步推動和扩围對當前房地產市場将發生踊跃動員。
以浙江省為例，自2023年1月周全摆設推出二手房買賣“带押過户”新模式以来，開端統计，全省已打點1000余笔营業，总買賣金额到达95.4亿元，触及按揭買賣金额约48.5亿元，给大众和企業节流過桥資金约47.3亿元。二手房買賣過户全流程环节由鼎新前的15個缩减到9個，全流程耗時从鼎新前的最少30天甚至60天，紧缩到至多15天。
做好不動產“带押過户”被視為當前加速鞭策經濟運行稳步回升的首要行動之一。業内專家暗示，估计短時間将有更多都會跟進落實相干行動，推行“带押過户”模式。
比方，3月31日，北京市就正式启動了存量住房買賣“带押過户”模式。北京銀保监局、人民銀行業務辦理部、北京市计劃和天然資本委員會、北京市住房和城乡扶植委員會结合公布《關于推動小我存量住房買賣“带押過户”有關事情的通知》。住民在出售在京住房時再也不必要提早结清衡宇現有按揭貸款，可在原典質权不消除的环境下直接打點住房所有权轉移挂号，且交易两邊可在分歧銀行貸款，极大便當住民住房買賣，低落買賣本錢。
注重防備危害 避免“一房二賣”
在鞭策“带押過户”模式進程中，也要注重防備危害。為此，《通知》请求，各地連系當地現實，肯定适合的打點模式，并連系實践不竭丰硕成长。特别交易两邊触及分歧貸款方的营業，鼓動勉励各地踊跃引入预報挂号，經由過程预報挂号轨制，避免“一房二賣”、防備典質权悬空等危害。
買方：核實典質合同有没有制止讓渡商定
采辦“带押房”對買方而言，是本身貸款用以了偿賣方貸款，本身買下的衡宇可否免受拍賣，不但取决于本身，很大水平上遭到賣方的影响。在賣方典質彻底被消除以前，買方對衡宇的所有权始终處于不平安状况。在實践操作中，典質权報酬了保障本身权力，常常商定@制%c9t3j%止或限%mBo9J%定@典質人對典質物讓渡，此時有商定的要从其商定。
是以，在二手房買賣中，買方需注重提早到房管挂号部分盘問核實典質合同有没有制止讓渡的商定，不克不及以賣方口頭阐明為准，防止呈現付了款却過不了户的环境產生。
賣方：還款义務未消除，或面對提早到期
賣方貸款所設定的典質并未消除，是以賣方的還款义務也并未消除。一旦衡宇呈現不成补充的價值贬损或衡宇灭失，就會加快賣方的貸款到期，使得賣方短時間經受庞大的還貸压力。
如甲方将典質貸款采辦的房產出售给乙方，後该衡宇因市場行情產生重大變革等缘由致使衡宇代價大幅降低，此時乙方一旦因本身欠债致使衡宇被拍賣，甲方貸款也會是以提早到期。如衡宇拍賣所得款没法笼盖甲方貸款余额，甲則必要筹集資金還清不足部門。
典質权人：查询拜访現實價值做好危害预估
在買方尚没有将賣方貸款還清的阶段，衡宇可能存在着交易两邊所設定的多個典質，當衡宇價值不足以了债典質款時，典質在後的典質权面對没法實現的危害。法拍房在拍賣中，凡是一拍起拍價為衡宇评估價的七折，二拍起拍價更低。若是成交價较低，在先的典質债权没法足额受偿，在後的典質债权加倍没有保障。
是以，作為典質在後的典質权人，要充實查询拜访衡宇現實價值，做好危害预估，以最大限度保障本身的貸款权柄。
中国銀保监會律例部處长周兰领暗示，将創建健全對應的辦事轨制，加速貸款营業流程革新，完美危害管控機制，實時進级革新信貸审批放款、還款结算等體系，實現主動放款、還款、資金付出、尾款结算等，确保資金平安高效。同時，将實現減肚腩茶,全流程闭环辦理，确保資金平安，鼓動勉励經由過程銀行账户等方法举行直接结算。 |
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發表於 2024-5-9 17:09:55
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