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商海、人生跌荡放诞升沉，色彩多變。
7年前，花腔年把旗下的物業公司彩糊口奉上了本錢市場，一個不太被看好的行業，厥後掀起了上市高潮。彩糊口被誉為“物業第一股”，一時風景無穷。
乃至不久前的9月16日晚上，花腔年董事局主席兼首席履行官及彩糊口董事局主席兼首席履行官潘軍在2021博鳌房地產論坛的“地產精英 博鳌論剑之史話”環節颁發發言，還津津樂道這個故事。
但9月28日晚，碧桂園辦事公布通知布告称：
間接全資從属公司碧桂園物業香港與彩糊口辦事签定股權讓渡协定，将以不高于33亿元人民币收購方针公司邻里樂控股全数股權。
而邻里樂控股是彩糊口辦事的焦點資產，此中包含万象美物業、開元國際、開際贸易、万象美室第、花胥物業……
彩糊口焦點資產若是完成出讓，私有化退市，或做“仙股”，多是最後的终局。
今天，杠杆地產回首一下，這家開上市民風之先的物業公司的事迹吧。也许今後本錢市場上再無彩糊口，再也没有機遇阐發這家公司。
一、彩糊口進入瓶颈期，总营收不怎样增加，增值辦事、工程辦事营收负增加
中报表露，截至2021年6月尾，彩糊口合约辦理总修建面积為5.65亿平米，為2817個社區供给辦事，结構天下279個都會，為跨越1000万業主供给辦事。
此中，于2021年6月末，已發生收益的总修建面积达3.59亿平米。共聘任跨越54185名驻場职员（包含本身雇佣的员工及分包予第三方的员工）。
這個别量，應當說是不小的。
可是對應的收入，则顯得不那末多了。截至2021年6月末，大直水管不通,彩糊口實現主营营業收入17.92亿元。而2020年同期為17.79亿元，也就是說增加疏忽不计。
归属控股股东的净利润，同比增加5.8%，至2.50亿元。2020年同期為2.36亿元。
中报先容，彩糊口具有三個主营营業：
物業辦理辦事，重要包含：(i)以酬金制為社區供给辦事；(ii)以包干制為社區供给辦事；(iii)為物業成长商供给交付前辦事；及(iv)向地域物業辦理公司供给参谋辦事；
增值辦事，重要包含：(i)網上推行辦事；(ii)贩賣及租赁协助辦事；及(iii)其他增值辦事；
工程辦事，重要包含：(i)装备安装辦事；(ii)维修及調養辦事；(iii)節能革新辦事。
不外以下圖，從收入布局看，物業辦理辦事是绝對绝對的大頭，後二者收入少得可怜。
同時，中报還先容，京东和360是彩糊口的计谋股东，公司具备杰出的互聯網基因，但這對付晋升附加收入，彷佛临時没有展示。
以下圖，相干的收入是不高的，杠杆地產下文挨個說。
我出格想說的是，即使不高的增值辦事收入，2021上半年同比收益也是削减的。
中报称，重要源于：
(a)贩賣及租赁协助收益增长约人民币3.8百万元，得益于本期推行贩賣辦事及物業贩賣量回升而至；
(b)線上推行辦事所得收益削减约人民币3.3百万元，重要因為線上投資相干佣金所得收益削减而至；
(c)其他增值辦事收益削减约人民币7.2百万元，重要因為本團體营業轉型而至。
接着杠杆地產不能不說，彩糊口的工程辦事收入，2021上半年，也是下滑的，且幅度很大。
中报表露，工程辦事收益约3410万元，较2020年同期削减3320万元，减幅為49.3%。
對此，中报固然也做了诠释。
(a)装备安装辦事收益削减约人民币33.8百万元，重要因為彩糊口車位模式下的買賣量削减及智能改良辦事响應削减；
(b)维修及調養辦事本期收益约為人民币8.8百万元，與2020年同期持平；
(c)節能辦事本期收益约為人民币7.1百万元，较2020年同期微增人民币0.7百万元。
第一點，阐明了重要缘由。
二、應收、應付金錢异動
别的，彩糊口2021上半年总體毛利率，根基不乱，2020年同期為32.7%，稍微降低0.1個百分點至32.6%。
其他红利及吃亏方面，學校pu跑道清潔，彩糊口2021上半年录得1420万元摆布，较2020年同期的吃亏约550万元，增长约1907万元。
该變更重要因為本時代美元贬值，若干告貸及美元優先单子發生汇兑收益约人民币19.9百万元，而本團體2020年同期录得汇兑吃亏约人民币9.2百万元。
其他收益，彩糊口2021上半年约為2600万元，较2020年同期约3830万元，削减约32.2%。
该變更重要因為本時代(i)利錢收入削减约人民币12.5百万元；及(ii)當局补贴及增值税返還削减约人民币2.2百万元。
融資本錢方面，彩糊口2021上半年约為9640万元，较2020年同期的约8800万元，增长约840万元，增长幅度约9.5%，增长重要归因于本時代均匀债務较2020年同期有所增长。
彩糊口2021上半年，扣除信貸吃亏拨备後的商業應收金錢约為6.40亿元，较2020年底的5.47亿元，增长约消脂茶，9250万元，增幅16.9%，重要原由于：
受物業辦理行業季候性的影响，物業公司下半年的回款環境一般较上半年抱负，未结算物業辦理费致使2021年6月30日的商業應收金錢较2020年12月31日的節余上升。
其他應收金錢及预支金錢，由2020年底的约7.56亿元，削减约6380万元，至2021年6月末的约6.92亿元，重要因為向互助火伴及供给商付出的可退還按金削减约3300万元。
商業應付金錢由2020年底的约4.06亿元，增至2021年6月末的约5.46亿元，重要因為期內供给商金錢增长。
其他應付金錢及應计金錢，由2020年底的约8.05亿元，增至2021年6月末的9.08亿元。重要由：
(i)本期确認應付股利约人民币127.0百万元；
(ii)因為本期付出前期计提而未付出的员工本錢，致使應付员工本錢削减约人民币92.5百万元；
(iii)本團體因收購达尔文少数股东權柄致使應付价格增长约人民币54.6百万元。
還值得一說的是，杠杆地產注重到，截至2021年6月末，撇除為酬金制社區雇佣的员工，彩糊口约有13755名雇员，2020年時為14459名雇员。
也就是說，雇员有必定削减，幅度不算很大。
三、融資本錢不低，母公司花腔年有压力
融資和偿债方面，彩糊口是正常的，值得一說的，融資的本錢不算過低。以下圖，表露的一笔美元债務8%的本錢。
應當說，對付優良企業来讲，這個是偏高的。
同時，杠杆地產還注重到，彩糊口另有更高利率的融資。以下圖，有一笔高达10%。
同時，這笔融資，也是母公司花腔年控股担保的。
简略阐發完，彩糊口的最新事迹，咱们可以發明，這家公司各方面起首不怎样增加了，其次融資利率可以反應本錢市場的立場。
股价、市值酵素梅子，也是首要反應。如斯汐止抽化糞池,高的辦理面积，但股价较前几年掉了太多。
市值只有30多亿港币。
一样差未几體量的物業公司，有的有上百亿，乃至两三百亿港币的市值。
而媒體還阐發，彩糊口之以是急于摆上貨架，也许與母公司花腔年的財政環境急速恶化有關。
近日，標普、穆迪、惠誉纷繁下調了花腔年的评级。按照標普统计，花腔年有约7.62亿美元债在年末到期，有11.5亿美元债将在2022年到期。同時，因為债息率处于高位，可能致使花腔年没法刊行新债券，再融資危害加重。
曾彩糊口是“物業第一股”。2015年，曾斥資3.3亿通盘收購深圳市開元國際物業辦理有限公司；2016年，花腔年物業结合體以20亿元代价收購万达旗下的万达物業，也就是万象美物業……
這几年，龙頭房企纷繁拆分物業上市，期間變了。
一個傳奇，就要没了。
片子《大佛普拉斯》里有句經典台词，“贫民的世界是好坏的，有錢人的世界才是彩色的”…… |
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發表於 2024-1-29 20:10:31
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