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標題: 因房價大跌,房屋市值比未還貸款還低的港人增加了两倍多 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-5-9 17:03
標題: 因房價大跌,房屋市值比未還貸款還低的港人增加了两倍多
10月尾，港人负資產貸款总额比減肥中藥,6月尾飙增2.4倍。港岛房價大幅度下跌，是负資產貸款激增的直接缘由。渐渐走高的貸款利率按捺了住房需求，致使房價下跌。港岛經濟苏醒不及预期，也是房地產需求萎缩房價下跌的首要缘由。港府采纳的一系列刺激地產的辦法能改變房地產低迷、负資產貸款激增的趋向嗎？

1、10月尾，港人负資產貸款总额比6月尾飙增2.4倍

香港房價的下滑使更多的典質貸款告貸人堕入负資產，由于他们的房產市場價值降低速率快于貸款余额，這讓政策制订者在尽力重振香港經濟時加倍担心。

按照香港金融辦理局10月31日周二颁布的数据，港岛典質物的市場價值已低于欠债人未了偿的貸款余额的负資產貸款，在第三季度到达11123宗，比6月尾的3341宗增长了2.3倍；负資產貸款总额亦由6月尾的174亿港元上升至593亿港元，增长了2.4倍。

在曩昔十年中，港岛的负資產貸款案件一向盘桓在较低程度。比方，在 2009 年第三季度至外用氨糖凝膠,2022 年第三季度時代，每一個季度的案例数从 0 到 1653 不等。10月尾的负資產貸款案例為2005年第一季度以来的最高记载。

港岛的眼袋貼,金融阐發人士認為，港人背负“负資產貸款“的人数将在第四時度继续增长，来岁可否降低，另有赖于察看港岛的貸款利率、房價和經濟規复状态。

2、港岛房價大幅度下跌，是负資產貸款激增的直接缘由

欠债人在銀行打點典質貸款時，貸款额度均不會跨越典質物评估市值的8折。若是還本付息一段時候後，房產市值竟然低于未了偿貸款余额，直接的缘由必定是房產代價下跌幅度太大了。

金管局暗示，現時负資產貸款個案数居高不下，重要触及銀行人員衡宇貸款或按揭保险規劃下的貸款，而這些貸款的放款價值比率一般较高，大多跨越8折，靠近9折。

港岛的房地產代價在本年下半年起頭大幅度下滑。上圖顯示的港岛一家房地產掮客人的橱窗里的一代售楼盘，10 月尾的叫價比8月尾下调了15.5%，港岛房價下跌的幅度肉眼可見。

按照《南華早報》的報导，港岛前三個季度房價下跌8.5%。9月份，香港自住衡宇代價环比下跌近1.75%壯陽藥品,，跌至2017年4月以来的最低程度。

由港府差饷物業估價署體例的一份廣受追踪的房價指数跌至332.1點，創下年内最大跌幅，抹去了2023年的所有涨幅。该指数从 2021 年 9 月的峰值 398.1 下跌了 16.6%。

感德梁行履行董事兼香港钻研主管Rosanna Tang認為，代價下跌合适预期，“咱们在年頭展望 2023 年室第代價将同比降低5%以上”。

3、渐渐走高的貸款利率按捺了住房需求，致使房價下跌

港岛作為一個小型開放經濟體，国際商業和金融勾當浩繁，必要不乱的汇率，為企業和投資者供给在香港投資的信念，是以港元近几十年一向履行與美元挂钩的接洽汇率，10月份，是港元與美元挂钩的40周年。

與美元挂钩的接洽汇率注定了港元的政策利率必需跟从美元的政策利率。2022年3月份以来，美联储為按捺美国的高通胀，累计上调政策利率11次，美元利率从0.25%渐渐上调到5.5%。

自 2022 年 3 月以来，港岛究竟上的中心銀行也将基准利率上调到了 5.25%，将港岛的貸款利率推高至 16 年来的最高程度。這致使典質貸款還款的包袱能力大大低落。

在金管局持续加息後，港岛最初的樂觀情感逐步减退。利率大幅度上升按捺了市場情感，并将房地產買家推到了采纳谨严立場并連结张望状况。

4、港岛經濟苏醒不及预期，也是房地產需求萎缩房價下跌的首要缘由

疫情以来，港岛經濟一向委靡不振。从增加率来看，2020年GDP可比價現實下跌6.1%， 2021年增加6.4%， 2022年又下跌3.5%。

从范围看，2019年港岛現價GDP為28682亿港元，2022年為28270亿港元，比疫情前下跌了1.4%。

2023年，港岛經濟微弱苏醒，遊览業和私家消费有所改良。可比價GDP一季度同比增加2.9%，二季度同比增加1.5%。但二季度环比降低1.3%。第三季GDP同比增加4.1%，环比仅小幅增加0.1%。

他暗示，虽然地缘政治严重場面地步加重和利率上升，挑战不竭，但更多入境人数、家庭收入增长和當局推出的“Night Vibes Hong Kong”等行動将提振遠景。

第三季度，私家消费同比增加畴前三個月的7.7%放缓至6.5%。

本年8月，處所政府将香港2023年整年當地出產总值展望由3.5%至5.5%上调至4%至5%。

第二季度，海内出產总值同比增加1.5%，低于第一季度的2.9%。2022年，海内出產总值同比紧缩3.5%。

行政主座李家超上周在年度施政陈述中暗示，港岛在2022年經濟萎缩後，本年将遭到當地消费的鞭策，規复經濟增加。但从他援用的数据来看，固然遊览業呈現强劲反弹，但本年炎天抵达港岛的均匀旅客人数仅至關于2018年的近70%。2023年第二季度，作為關頭GDP指標的私家消费付出同比增加8.2%。前八個月的零售额同比增加19.3%，此中7月和8月的零售额比客岁同期飙升了15%。但這两個月的零售数据，也仅至關于2018年夏日程度的85%。

固然港府采纳了诸如直接發錢等很多刺激消费與經濟的辦法，但港岛继续面對利率上升、出口疲软、本錢外流和股票和房地產市場低迷带来的壮大的經濟阻力。

截至9月，出口已持续17個月萎缩，前九個月的出口也比客岁同期降低了12.3%，而入口也降低了9.8%。港增強記憶力保健品,府将這一趋向归因于美国、欧盟和中国大陸的需求疲软。

5、港府采纳的一系列刺激地產的辦法能改變房地產低迷、负資產貸款激增的趋向嗎？

港府十年来初次放宽了一些房地產限定。不外，虽然采纳了宽鬆辦法，但房地產代價不會當即大幅回升，负資產貸款案例依然處于上升通道當中。

周三，行政主座李家超在施政陈述中颁布發表，非永恒性住民及采辦第二套或分外置業的住民，買家印花税将从15%减半至7.5%。

對付两年後轉售房產的房东，也罢黜了10%的出格印花税，而此前的三年请求。

合股格的海外人材也不必為采辦物業缴付印花税，除非他们未能成為永恒住民。

久遠而言，印花税辦法的调解和放宽将有助于楼市規复不乱。但房地產市場很難快速回暖。

仲量联行高档钻研总监Cathie Chung認為，在降温辦法放鬆後，買賣量可能會增长，而房價将继续下跌，下跌的速率會放缓。

利嘉阁地產钻研主管Derek Chan暗示，港府放鬆部門房地產降温辦法的行動不足以提振房地產市場，在11月和12月，房地產代價几近没有反弹的機遇。

莱坊（Knight Frank）董事兼大中華區钻研與咨询主管Martin Wong暗示，跟着房價延续下跌，负資產案件的增长重油污清潔劑,是料想當中的。可是，估计它不會组成市場買賣的大大都。因為港府放宽了一些房地產限定，市場上的张望氛围将逐步削弱，更多的買家将决议進入市場。

但是，采辦力的開释必要時候。加之新单元的未售出库存程度很高，開辟商将偏向于以低價出售，買賣量可能會在第四時度不乱下来，但房價可能不會當即反弹。

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