北京城市更新實践與土地利用模式思考
中心財經大學 孙永豪 白依飞2021年7月，北京市公布了《北京市人民當局關于施行都會更新举措的引导定見》及四個配套细则，聚焦六類更新方法——老旧小區革新、危旧楼房改建、老旧厂房革新、老旧楼宇更新、首都功效焦點區平房（院落）更新和其他類型，同時明白了都會更新举措配套的计劃政策、地皮政策及資金政策。明白提出,變化都會開辟扶植方法和經濟增加方法，摸索北京地皮一二级聯動政策施行路径。
本文連系北京市都會更新政策及比年来相干實践，重點阐發其在地皮操纵方面可供鉴戒的模式。
1、北京市都會更新模式摸索與實践
為深刻钻研北京市都會更新實践近况，笔者團队前去北京市都會更新树模社區（劲松、三合南里與枣園社區）開展實地調研，但愿通干预干與題归纳與模式总结，為都會更新實践供给履历與参考。
經由過程調研咱们發明，在革新以前社區重要面對如下問題：
一是資本閒置：地皮與厂房閒置，如三合南里社區汽锅房原址，未能充實阐扬操纵效力和資本价值，且社區大眾空間不足，需求與供應存在抵牾。二是流程繁琐：項目审批、施工所需流程實時間磨砂膏推薦, 過于冗杂，革新效力低下。三是回报周期太长：項目扶植前期投入過大，折現收受接管期太长，企業效益低下。四是社區治理不足：社區多元主體的多元需求难以获得知足，社區住民介入社區革新、治理的路子较少。
针對社區革新問題，項目施行主體愿景團體在這三個社區有针對性地展開都會更新革新事情。
一是操纵點状供地與混适用地模式，充實盘活閒置地皮資本，知足社區大眾空間的需求。
二是操纵简略单纯低危害政策，简化审批流程，减缓資金压力，加快項目標扶植與革新（枣園社區，配電室革新），低落企業介入都會更新的時候、資金和買賣本錢。
三是在完成革新項目以後，企業得到小區內閒置地皮的20年利用權，扶植剃頭店、义利商铺等（劲松社區），用于半公益性勾當，從中收取房錢，同時收取泊車费、物業费、告白费和充電费等回流資金，得到收益，實現“细水长流”。
四是改建住民议事厅（枣園社區），為住民供给加入社區治理、建言献策的渠道，鼓動勉励社區“共建共治”。
五是操纵社區邊角料用地，革新為老年憩息區、儿童教诲區和垃圾收受接管分類站等举措措施（三合南里社區），知足分歧群體的多元需求。
此中三合南里社區美邻坊革新案例较為典范。美邻坊是愿景團體在三合南里展開的社區配套辦事扶植，是一個配套齐备的小型贸易举措措施。美邻坊旧址的地皮與衡宇扶植归某一私企所利用，在汽锅房革新後，旧址的地皮與衡宇被閒置。
為提高地皮操纵率，實現地皮效益最大化，同時解决社區周邊缺少贸易举措措施、糊口用品获得难的問題，愿景團體與社區互助，立异了15分钟糊口圈便民举措措施和谐運营模式。當局以財務收入為根本向社區劃拨經费，社區從私企承租地皮和厂房，将地皮移交愿景團體举行開辟扶植，并签定相干運营和收益协定。而愿景團體则在细致民意查询拜访後，操纵本身堆集的贸易資本，针對性招商引資，知足社區住民需求。
但革新中仍然存有尚待解决的困难：（1）地皮權属、用处變動和派司發放等相干轨制系统不敷完美，部門無主用地扶植和項目扶植未获得轨制保障。（2）都會更新相干權柄融資如ABS證券、REITs等方法還没有成熟，當前項目以债權融資和財務拨款方法為主。同時因為房企三条红線、銀行两条红線的羁系束缚，和处所當局债務問題，更新項目融資與當局財務仍面领较大压力。
2、都會更新三種典范地皮操纵模式
笔者團队基于調研功效和資料归纳厨房水池過濾神器,，提炼总结出如下都會更新運作框架，重要包含三種典范地皮操纵模式和相干配套政策支撑：
一
當局主导型地皮操纵模式
针對當局所有的地皮，重要類型包含市政根本举措措施用地與小型的大眾扶植用地。當局經由過程竞争招標的方法将地皮以签定协定的方法出讓给企業，由企業作為運营主體，充實阐扬企業上風，操纵所具有的如企業的贸易瓜葛網、计劃设计等資本举行整合。在充實查询拜访和领會民意的根本上，對付運营的工具即地皮這一要素举行公道的企業市場化運作，按照需求與用地性子打造與住民需求相合适的地皮功效區。别的，一部門無主用地将會經由過程法定的步伐举行审批确權挂号并将其收受接管，由當局主支票借款,导，将原無主用地劃拨给社區或街道，再由社區與企業举行互助開辟運营。
二
當局中介型地皮操纵模式
针對利用權归属私企的地皮，在其地皮利用權刻日未到而地皮操纵效力极低的環境下，社區經由過程上级財務拨款，以签定合同的方法租入地皮。同時社區将地皮以签定协定的方法出讓给企業，交予企業市場化運作，企業按照用地性子與四周資本，将其配备大眾辦事举措措施打造公益性空間；以低房錢等情势招商引入商戶打造贸易空間；同時對付复适用地打造响應的半公益性辦贸易性空間，以知足辦事工具即住民的需求。在不扭轉地皮權属的環境下，完成為了地皮谋劃權的流轉，同時赐與運营企業必定財務补助减缓資金压力。
三
市場主导型地皮操纵模式
在市場主导型革新中，由企業直接與地皮利用權人举行协商，以协定、入股等方法获得地皮的谋劃權。當局的感化被間接化，在此進程中以供给挂号、派司變動和监視、补助等方法為主，供给响應的政策支撑。市場主导型地皮操纵可扼要归纳综合為：由地皮原利用權所有人直接與運营企業签定协定讓渡谋劃權，或經由過程建立項目公司或SPV的方法，将地皮利用權以入股情势讓渡。在此進程中由金融機構供给入股和削减運营企業巨额租赁费所带来的資金链压力，更好地保障項目高效運营。
3、都會更新的配套支撑政策
除以上三種重要地皮操纵方法外，可經由過程如下路子鞭策都會更新項目展開：
01
完美落實简略单纯低危害政策
简略单纯低危害政策指未直接利用各级大眾財務投資举行扶植，地上修建面积不大于2000平方米，地下不跨越一层且地下修建面积不大于1000平方米，功效单一的辦公修建、贸易修建、大眾辦事举措措施、平凡堆栈和厂房。
完美施行该政策可有用低落企業介入都會更新的時候、資金和買賣本錢。其重要特色為：一是流程简化。存案制項目立項，“一站式”體系+“一表式”手续打點；二是打點敏捷。复杂步調省略，優先打點，打點時限较短；三是節省資金。所劃定地扶植項目免于缴纳易地扶植费，减輕資金包袱。
重要運营方法包含：
（1）點状供地：粗放的成长造成邊角地皮花纖油,残留問題（供應），都會更新中必要小型、分离化举措措施扶植（需求），經由過程點状供地模式可以较好地适配地皮需求。推行简略单纯低危害政策，加速點状供地後項目扶植，将顯著提高都會更新地皮操纵效力。
（2）复适用地：都會更新對付地皮操纵有多元化需求，如贸易、辦公和社區公益等地皮复适用途。简略单纯低危害政策可较為有用地鞭策相干項目地扶植速率，知足都會更新中多元主體地多元化需求。
完美并催促落實老旧小區简略单纯低危害政策，促成老旧小區革新施行。2019年，北京市人民當局公布的《關于優化新建社會投資简略单纯低危害工程扶植項目审批辦事的若干劃定》中指出，部門扶植用地在扶植進程中可以享受精简审批事項等便捷政策。就今朝来看，操纵该項政策在老旧小區中展開施行項目標较少。理當充實操纵政策便當，優化、加快地皮操纵流程。
01
鞭策構成良性轮回，完美社區治理機制
鞭策構成企業、社區、住民三者之間互動的良性轮回，晋升地皮更新革新功效。企業對地皮的更新革新與住民需求有用對接，企業通干预干與卷查询拜访等方法對付住民需求举行深刻领會，構成需求與反馈的雙向互念頭制；社區經由過程“拉家常”议事會等方法充實领會民意，住民經由過程社情民意反應轨制反馈，并监視企業的運营進程；社區與企業之間签定协定，采纳地皮的利用谋劃權作价入股的情势流轉地皮谋劃權。
03
財務金融政策、危害管控機制
為鼓動勉励更多的社會本錢介入都會更新，给企業“吃定心丸”，當局可以立异都會更新金融政策，如设立都會更新轉型基金、低息貸款、貸款贴息等政策，并贯彻落實到详细項目。施行金融危害管控機制，搀扶介入更新項目標企業。
04
運营主體税收優惠政策商店谋劃保障性政策
進一步加大對企業的减税降费劲度，吸引更多的社會本錢介入到都會更新過程中来。别的還可以加大對小區革新完成後引入的谋劃性商店、公益性修建或半公益半谋劃性修建的谋劃保障。
05
阐扬金融機構的融資支撑感化
起首，贸易銀行设立專項貸款，不纳入銀行“红線”计较。设立都會更新專項貸款，供房地產企業申请，為持久項目開辟举行融資。此專項貸款不纳入房地產貸款占比上限，以低落銀行的“红線压力”，鼓動勉励銀行向高信用、高效力的房企放貸，鞭策相干項目標展開。
其次，銀行可以低落貸款包管金，典質項目谋劃權。削减企業專項貸款的包管金比率，提高貸款的利用率，充實盘活有限的資金。同時為保障贸易銀行的根基權柄，削减信誉危害丧失，經由過程完美厂房、地皮利用谋劃權流轉二级市場，设立專業挂号機構，将項目谋劃權典質挂号给贸易銀行。
第三，辦理銀行貸款種别以低落坏账率。因為項目運营和現金流還没有構成不乱的模式，此貸款存在较大的運营與信誉危害，可能會提高贸易銀行的坏账率和不良資產比率，影响公司的通例营業。是以有關部分可以經由過程得當放宽该類貸款的坏账、不良資產的统计，减缓銀行压力。同時辅以都會更新保險、信誉违约交换等金融东西或衍生產物的立异，為融資供给保障。
别的，證券公司以ABS、REITs等情势，将企業所谋劃、辦理的都會更新項目参加證券化資產池中，基于此刊行分歧優先级的證券，以公募或私募情势刊行，扩展投資人的范畴和数目，分离投資危害，减缓企業和銀行融資压力，保障項目標運作與不乱。證券公司在此進程中，阐扬傳统的投資銀行功效，對企業的財政状态和項目標現金流举行展望與评估，基于都會更新項目微利可延续的特色，肯定證券收益分派方法并订价，完美證券或信任的辦理、托管和分享機制。在本錢市場上承销都會更新項目資產典質證券或不動產信任，解决項目融資难、融資贵的問題。
都會更新是國度计谋的根基请求，也是存量期間高質量經濟成长的必定路径。北京市都會更新革新實践有其顯著的功效，但仍然有待改良。纵使海內疫情突發、國際情势動荡，咱们仍然對都會更新的遠景布满但愿，摸索都會轉型和社區革新势必获得丰富的功效。
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